Перспекстивы Развития Рынка Недвижимости

К началу 2010 года рынок недвижимости России в целом находился в худшем состоянии за всю новейшую историю. С момента своего формирования в начале 90-х и по настоящее время он не испытывал такой стагнации, как в течение 2009 года. Даже после кризиса 1998-го рынок "завис" на менее продолжительное время, а потом резко пошел в рост.

Чтобы оценить тяжесть нокаута сейчас, достаточно сравнить падение, например, с рынком автомобилей, в какой-то степени схожим с рынком жилой недвижимости (авто, как и квартиры, не являются предметами первой необходимости). Число сделок на автомобильном рынке в результате кризиса сократилось примерно в полтора раза. На рынке жилой недвижимости, по разным оценкам, в пять-десять раз.

Квартиры, дома — самый консервативный, безрисковый и надежный способ инвестирования, хранения и приумножения денег как для государства в целом, так и для каждого его гражданина в отдельности.

В среднесрочной перспективе ожидается ощутимое превышение спроса над предложением и, как следствие, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Ипотека становится опять привлекательной. Банки набиты деньгами, а ставки по депозитам устремились вниз. Все наконец поняли, что падать жилью ниже некуда, и пора инвестировать в вечные ценности. Такая ситуация наблюдалась практически везде в мире, в той или иной степени на разных рынках, а не только на рынке недвижимости.

Предложение на первичном рынке остро уменьшилось из-за того, что строительная отрасль буквально лежала на боку весь 2009 год. Квартиры в новостройках почти не строились, новые проекты не начинались, а прежние замораживались. Сейчас, несмотря на то, что многие строители рассчитались с долгами, получили финансирование, активизировались на площадках, результаты их работы пополнят рынок новым предложением через полтора-два года. Строительство — дело основательное, ограниченное сроками технологических циклов. А значит, впереди нас ждет новый "пробел".

На рынке вторичного жилья ситуация ничуть не лучше. Нет подпитки предложения со стороны первичного рынка (и не скоро появится в нужном объеме). С рынка уходит ветхая и аварийная недвижимость. Такое жилье и раньше покупали неохотно, теперь интерес к нему падает постоянно. Покупатели понимают, в какие именно метры следует вкладываться, а в какие нет.

Значительную часть и первичных, и вторичных метров уведет с рынка государство. Правительство поставило себе амбициозную задачу — в течение 2010 года обеспечить жильем всех военнослужащих, ветеранов и еще некоторые социальные группы. Это огромный массив квартир — порядка ста миллионов квадратных метров. И метры эти правительство хочет приобрести как можно дешевле (а часть уже приобрело). Поэтому весь 2009 год практически отсутствовала помощь девелоперам со стороны государства, а в банках было распространено неофициальное, но жесткое требование не кредитовать строителей. К властям пришло запоздалое понимание того, что невыгодно рубить сук, на котором сидишь. Ведь строительная индустрия — локомотив всей промышленности. И вот появилась подпрограмма "Стимул" по поддержке строителей и даже выделены конкретные деньги. Правительство активно и не безрезультатно снижает ставки по ипотеке.

Что касается ближайшей перспективы, то дно рынок жилья уже прошел, а самые грамотные инвесторы уже совершили свои приобретения. Однако покупателям расстраиваться не стоит. Дело в том, что этот рынок имеет очень низкую степень волатильности. Недвижимость очень инертна, и в этом ее плюс для консервативных инвесторов (и минус для спекулянтов и рисковых фондовых игроков). В отличие от акций, валют и прочих инструментов, недвижимость "не умеет" в считанные дни и даже месяцы дешеветь или дорожать на десятки процентов.

Итак, уровень спроса значительно превышает уровень предложения. Однако далеко не весь спрос платежеспособен. Кризис сильно ударил по зародившемуся в последние лет пятнадцать среднему классу.

В этом свете самый действенный метод стимулирования спроса, например, на первичном рынке — механизм рассрочек на приобретение долевого участия. На вторичном же рынке это ипотека с "длинным плечом" (до 20, 30 лет) и как можно меньшим первоначальным взносом. Сложившаяся ситуация определяет и характер спроса: популярностью пользуется современное качественное жилье стандартных планировок и среднего бизнес-класса. Старый фонд интересует клиентов все меньше, несмотря на дешевизну. Также временно остыл рынок элитной недвижимости: к просторным планировками премиум-класса активный интерес вернется позднее.

сейчас очень удачное время для приобретения не-движимости. Цены выросли, но совсем ненамного, и четко видно, кто из девелоперов выжил после кризиса.

По прогнозам экспертов, ощутимый рост цен на квадратные метры начнется этой осенью.