Как арендовать или сдать недвижимость? | Недвижимость

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками - сдача в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установле­ние гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку. К односторонним сделкам относятся, например, заве­щание и выдача доверенности.

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) пред­полагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совер­шаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), под­писываемого сторонами сделки.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в дого­вор все, что они хотели бы там видеть.

Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необ­ходимо учитывать следующее:

1. Должна быть соблюдена форма сделки с недвижимостью — простая письмен­ная или нотариальная с государственной регистрацией (договор аренды заключается на срок от 35 месяцев). При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.

2. Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной дове­ренности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).

3.Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка яв­ляется мнимой, т. е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т. е. заключается с намерением при­крыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обя­зать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату.

Договор аренды помещений, в том случае если в качестве арендодателя выступа­ет частный собственник, ограничений по сроку не имеет. Договор аренды имуще­ства, предусматривающий переход в последующем права собственности на это иму­щество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сделки аренды, также как и сделки купли-продажи, подлежат государственной регистрации ( срок аренды свыше 35 месяцев). Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его дей­ствия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сто­рон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии во­зражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопре­деленный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Собственник — физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды. Договор аренды должен содержать данные, по­зволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения по существу являются практическим применением прин­ципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом иму­щества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имуще­ства. Принято разграничивать общую и чистую ренту.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю вы­плачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расхо­ды несет арендодатель.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора, являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавли­вается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно через пять лет.

Наряду с выделением чистой и общей ренты важно обратить внимание на выде­ление в качестве особой разновидности так называемой процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть про­центной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая состав­ляет около 80 % от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арен­датору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной аренд­ной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересован­ность арендодателя в доходности торговли.

Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает таблица, отражающая опыт Великобрита­нии:

      

Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания)

          Направление торговли

             Процент с оборота

Овощной магазин

                         1,5

Универсальный магазин

                           3

Ресторан

                          5,5

Книжные, спортивные товары

                           8

Кожгалантерея

                          10

Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.

Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сде­лок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды — на рынке коммерческой недвижимости.

Причина разной структуры сделок кроется в разной динамике движения бизнеса и населения, большей зависимости пользователей коммерческой недвижимости от рыночной конъюнктуры: бизнес должен иметь возможность быстро изменять сферу своего приложения, в том числе и в территориальном разрезе. Наличие недвижимо­го имущества в собственности ведет к замораживанию средств, «сковывает» бизнес, поэтому его представители в большей степени заинтересованы в аренде недвижимо­сти, чем в ее приобретении в собственность.